近年來(lái)我國(guó)
物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減。但是，無(wú)論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，都還存在許多需要注意的問(wèn)題。具體說(shuō)來(lái)，要把握好以下七大關(guān)節(jié)點(diǎn)。
一、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求
在進(jìn)行
物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。
1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來(lái)把握。
三個(gè)層面：即全國(guó)層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面、本地層面。
兩條主線：即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)、問(wèn)題、趨勢(shì)等。
2.當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、相關(guān)優(yōu)惠政策。
3.市場(chǎng)需求分析
具體分析當(dāng)?shù)?a href="http://www.yaqixiang.com/">物流需求是什么？
如果是產(chǎn)地物流，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？
如果是銷地物流，那么主要需求企業(yè)（消費(fèi)者）是誰(shuí)？需求什么？需求多少？
如果是中轉(zhuǎn)地物流，那么本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
二、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
1.周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)，即對(duì)項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進(jìn)行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能布局、未來(lái)規(guī)劃，入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場(chǎng)需求，也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。
2.周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營(yíng)的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)和企業(yè)進(jìn)行深度訪談，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從而形成實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，供項(xiàng)目決策參考。
3.潛在客戶需求。具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方
物流企業(yè)情況。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對(duì)那些潛在目標(biāo)客戶，要進(jìn)行逐個(gè)的“地毯式”調(diào)研，為項(xiàng)目后期招商積累客戶。
三、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)
具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市）、目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢(shì)、人口規(guī)模等。
宏觀上，了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬？
微觀上，要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況，即項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。
2.交通優(yōu)勢(shì)
根據(jù)項(xiàng)目初步判斷和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。
公路，即臨近項(xiàng)目地的高速公路、國(guó)道、省道、以及其他規(guī)劃道路。
鐵路，特別是與鐵路貨運(yùn)站的距離和目前鐵路運(yùn)輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。
港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱、散雜貨、特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管的情況。
機(jī)場(chǎng)，一般附加值高的貨品會(huì)關(guān)注機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)。
在交通優(yōu)勢(shì)分析中，一般以某種
運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會(huì)考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性。
四、項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)
物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多
物流園區(qū)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足客戶需求。
把握
物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個(gè)方面：
1.具體的戰(zhàn)略定位
即根據(jù)市場(chǎng)需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢(shì)資源，確定項(xiàng)目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運(yùn)型物流園區(qū)？如果做貨運(yùn)型
物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運(yùn)、鐵海聯(lián)運(yùn)等？要具體化，市場(chǎng)針對(duì)性要強(qiáng)。
戰(zhàn)略定位包括市場(chǎng)定位（細(xì)分市場(chǎng)在哪里）、客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐）、產(chǎn)品定位（建筑形態(tài)是聯(lián)排商鋪、大型倉(cāng)庫(kù)還是獨(dú)棟辦公）、品牌定位（市場(chǎng)形象如何）等。
2.主要功能確定以及分區(qū)的空間布局
項(xiàng)目的主要功能，包括辦公、交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、金融、配套服務(wù)等。
各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區(qū)多大面積，將來(lái)計(jì)劃有多少家企業(yè)入駐，平均每家企業(yè)的辦公面積，
倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車需求如何。
功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。
3.具體規(guī)劃設(shè)計(jì)
包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部）、道路規(guī)劃（人車分流）、景觀綠化等。
總之，具體規(guī)劃設(shè)計(jì)既要考慮租售經(jīng)營(yíng)的需要，也要具體照顧
物流作業(yè)的技術(shù)需要。
五、要在開(kāi)工前確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和盈利模式
眾所周知，
物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入；而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。
1.土地規(guī)劃
（1）土地性質(zhì)。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國(guó)家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。
（2）土地價(jià)格。與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定，需要走招拍掛流程。
（3）規(guī)劃條件。商業(yè)配套部分保持在20%-30%為宜。（在三、四線城市，建議商業(yè)用地比例為40%-60%，以強(qiáng)化銷售，回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。）
2.開(kāi)發(fā)原則
正因?yàn)?a href="http://www.yaqixiang.com/">物流園區(qū)項(xiàng)目占地面積大、建設(shè)周期長(zhǎng)，而且招商、培育市場(chǎng)也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則為“統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理”。
3.經(jīng)營(yíng)模式
物流園區(qū)的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。
因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對(duì)入駐企業(yè)（業(yè)戶）進(jìn)行管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。
租售結(jié)合模式下，投資者持有部分的具體比例保持在20%-30%為宜。
4.項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的收入結(jié)構(gòu)
除了房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)、金融服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其他收入。
六、做好項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是決定項(xiàng)目成功的保證
物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。
做好
物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)——物流信息服務(wù)平臺(tái)，打通一個(gè)鏈條——供應(yīng)鏈金融。
1.園區(qū)公共服務(wù)體系
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶代辦，統(tǒng)一開(kāi)具發(fā)票，辦理行政許可（開(kāi)展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭(zhēng)取引進(jìn)相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務(wù)。因?yàn)槿腭v物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機(jī)構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)；也可以推薦社會(huì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作。
業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)。
2.物流信息服務(wù)平臺(tái)
包括兩方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)；另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。
3.供應(yīng)鏈金融服務(wù)鏈條
物流金融服務(wù)包括貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)、融資租賃和倉(cāng)單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。拿倉(cāng)單質(zhì)押來(lái)說(shuō)，單個(gè)物流企業(yè)做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區(qū)做，最低為50%，有的甚至高達(dá)70%。
七、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。
1.國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持
物流園區(qū)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列為省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。一是可以順暢解決土地指標(biāo)，再就是向當(dāng)?shù)卣蛧?guó)家有關(guān)部門申請(qǐng)扶持資金。
2.當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策
（1）土地政策：土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。一般比市場(chǎng)價(jià)要低很多，甚至零地價(jià)。要根據(jù)談判情況，看項(xiàng)目對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度。
（2）規(guī)費(fèi)政策：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，市區(qū)兩級(jí)行政事業(yè)收費(fèi)減免。據(jù)了解，各地一般按照建筑面積收費(fèi)在幾百元不等。
（3）稅收政策：無(wú)論建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，園區(qū)項(xiàng)目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級(jí)）留成部分至少可以做到“免2年再減半征收3年”，一共是5年的優(yōu)惠政策。有的地方可以做到5年內(nèi)全免。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對(duì)未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)（商戶）來(lái)說(shuō)很重要。
（4）其他政策：如政府代辦項(xiàng)目手續(xù)、行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，便于招商）以及實(shí)際的財(cái)政資金支持等。
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