1：物流園區(qū)的背景
物流園區(qū)目前在國內(nèi)外還沒有統(tǒng)一的稱呼，那么不同國家對于
物流園區(qū)的稱謂也不一樣。
物流園區(qū)最早出現(xiàn)在日本東京，在日本又稱物流團(tuán)地。日本從1965年起在規(guī)劃城市發(fā)展的時候，政府從城市整體利益出發(fā)，主要是為了解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕產(chǎn)業(yè)對環(huán)境壓力，保持產(chǎn)業(yè)凝聚力，順應(yīng)物流業(yè)發(fā)展趨勢，實現(xiàn)貨暢其流，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)邊緣帶主要交通干道附近專辟用地，確定了若干集約運(yùn)輸、倉儲、市場、信息、管理功能的物流團(tuán)地，通過逐步配套完善各項基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流或配送中心在此聚集，使其獲得規(guī)模效益，對于整合市場、實現(xiàn)降低物流成本經(jīng)營起到了重大作用，同時，減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響，目前東京四大物流園區(qū)的經(jīng)營管理主體是東京團(tuán)地倉庫株式會社。
那么在歐洲，
物流園區(qū)被稱之為貨運(yùn)村。貨運(yùn)村是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，所有有關(guān)商品運(yùn)輸、物流和配送的活動，包括國際和國內(nèi)運(yùn)輸，通過各種經(jīng)營者實現(xiàn)。那么在歐洲，比較有代表性的國家就是德國，德國參與物流建設(shè)是在1984年，德國第一個真正意義上的
物流園區(qū)——不萊梅物流園區(qū)，在不萊梅市政府和州政府的支持下組建而成，始稱貨運(yùn)村。而在1992年的聯(lián)邦德國運(yùn)輸網(wǎng)規(guī)劃中，德國即規(guī)劃建設(shè)42個貨運(yùn)中心，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)已建成并投入使用35個，其中較著名的物流園區(qū)為不萊梅物流園區(qū)和紐倫堡物流園區(qū)。
在國內(nèi)，第一個
物流園區(qū)是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日，這是國內(nèi)第一次提出物流基地這個概念，叫做“建設(shè)物流事業(yè)基礎(chǔ)的一個特定區(qū)域”，它的特征有三：一是綜合集約性；二是獨(dú)立專業(yè)性；三是公共公益性。物流基地即從事專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)、具有公共公益特性的相對集中的獨(dú)立區(qū)域。
2：國內(nèi)對于物流園區(qū)的定義：
今天的百弘也參與到了許多關(guān)于物流園區(qū)的規(guī)劃以及軟件開發(fā)（舉例紅獅、象嶼、眾彩等大型物流園區(qū)），那從百弘的角度出發(fā)，給出的物流定義是物流園區(qū)是指為了滿足貨物運(yùn)轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)�；锪餍枨�、依托區(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是由統(tǒng)一運(yùn)營主體管理、眾多物流行業(yè)從業(yè)者經(jīng)營的物流運(yùn)作集結(jié)地，是布局集中、用地集約、經(jīng)營集約的物流功能集聚區(qū)。
作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。
3：物流園區(qū)的建設(shè)目標(biāo)：
那么我們建設(shè)
物流園區(qū)是為了解決什么問題呢，能夠給我們帶來什么好處，下面我們來了解物流園區(qū)的建設(shè)目標(biāo)。
1：減輕物流對城市交通的壓力；
2：減少物流對城市環(huán)境的影響；
3：實現(xiàn)物流服務(wù)企業(yè)規(guī)�；�(jīng)營，提高物流經(jīng)營的規(guī)模效益；
4：滿足倉庫建設(shè)大型化發(fā)展的趨勢；
5：滿足貨物聯(lián)運(yùn)發(fā)展的需求；
6：最大限度的降低社會物流總成本。
（社會效益：作為進(jìn)出貨物的集散地和為大型廠商采購與分銷提供的物流平臺，
物流園區(qū)在整個物流鏈條中占核心地位，其功能的正常發(fā)揮有利于貨暢其流的目標(biāo)實現(xiàn)。物流園區(qū)以其規(guī)模大、綜合服務(wù)功能強(qiáng)并同時具有物流組織管理和經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能的特點(diǎn)，引起社會各界的極大關(guān)注。物流園區(qū)按照專業(yè)化、規(guī)�；脑瓌t組織物流活動，將眾多物流企業(yè)集中在一起，建立戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系形成跨行業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)與協(xié)作，共享相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，有利于發(fā)展整體優(yōu)勢，實現(xiàn)物流的專業(yè)化和服務(wù)專業(yè)化、集中化。）
4：物流園區(qū)的功能：
現(xiàn)代
物流園區(qū)從大的方面講，主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。作為城市物流功能區(qū)，物流園區(qū)包括物流中心、配送中心、運(yùn)輸樞紐設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應(yīng)城市物流管理與運(yùn)作需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施；作為經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，其主要作用是開展?jié)M足城市居民消費(fèi)、就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動。
物流園區(qū)的內(nèi)部功能可概括為8個方面，即綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運(yùn)功能、輔助服務(wù)功能、停車場功能。其中，綜合功能的內(nèi)容為：具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業(yè)方式以及不同作業(yè)方式之間的相互轉(zhuǎn)換。
5：物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展的因素
講完了功能那我們現(xiàn)在來說一說
物流園區(qū)完善之后影響物流園區(qū)發(fā)展的因素
物流園區(qū)發(fā)展的因素主要由以下五個方面決定：
1：經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素；
2：市場環(huán)境因素；
3：基礎(chǔ)設(shè)施因素；
4：政策環(huán)境因素；
5：人才環(huán)境因素。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素
是發(fā)展物流園區(qū)的首要條件。根據(jù)國外的經(jīng)驗，當(dāng)一個地區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位時，是大力發(fā)展物流業(yè)的最好時機(jī)；當(dāng)?shù)诙a(chǎn)業(yè)比重向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位時，物流業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。
市場環(huán)境
日本、美國、德國等發(fā)達(dá)國家的物流發(fā)展經(jīng)驗說明物流運(yùn)作本身要求有一定的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)模為依托。美國的經(jīng)驗說明物流業(yè)要在市場中錘煉崛起，需要有強(qiáng)大的市場競爭規(guī)模與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模做后盾；而日本與德國的經(jīng)驗則說明在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、企業(yè)競爭力不強(qiáng)時，政府以物流園區(qū)為手段,是平衡經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)企業(yè)規(guī)模發(fā)展的最佳切入點(diǎn)。
基礎(chǔ)設(shè)施條件
物流園區(qū)強(qiáng)大的輻射能力和運(yùn)輸組織能力要靠發(fā)達(dá)的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)來支持，它要求區(qū)域內(nèi)不僅要具備公路、鐵路、航空、港口等多種運(yùn)輸方式，還要具有一定的規(guī)模和等級，并且具備相互無縫連接的可能性。擁有物流園區(qū)的地區(qū)還必須是一個通信非常發(fā)達(dá)的地區(qū)，可以滿足非常龐大的信息交換需求，有一定規(guī)模的通信管網(wǎng)為物流園區(qū)提供相當(dāng)數(shù)量的程控交換系統(tǒng)、衛(wèi)星定位系統(tǒng)、公眾互聯(lián)網(wǎng)以及寬帶系統(tǒng)，并具有隨時接入的可能。
政策環(huán)境
軟環(huán)境有時要比硬環(huán)境更重要。物流園區(qū)能否具有長久的生命力和對企業(yè)具有吸引力，取決于政府對它的認(rèn)知程度和支持力度，物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)的初期，一定要得到國家和地方政府的支持，并有相應(yīng)的支持導(dǎo)向政策。
人才環(huán)境
物流園區(qū)對人才素質(zhì)的要求非常高。人員的配置不能僅僅停留在搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)層面上，更需要高級物流管理人才，以適應(yīng)
物流園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，物流園區(qū)所在地區(qū)內(nèi)必須擁有一定數(shù)量的高規(guī)格物流培訓(xùn)和物流咨詢機(jī)構(gòu)，以提供制造和網(wǎng)聚人才的環(huán)境保障。
6：物流園區(qū)的盈利模式：
主要體現(xiàn)在下面幾個方面：
1：土地增值；
2：出租收入；
3：服務(wù)費(fèi)用；
4：項目投資收益；
5：其他收益。
土地增值
對于園區(qū)全部者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎(chǔ)39設(shè)施設(shè)備建設(shè)后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式經(jīng)營后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營者(即物流經(jīng)營商)來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。舉個例子，在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其
物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價值的增加。
出租收入
園區(qū)全部者與經(jīng)營者按一定比例對出租收入進(jìn)行分配。
①倉庫租賃費(fèi)用
經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所建筑的大型現(xiàn)代化倉儲設(shè)施設(shè)備租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。
②設(shè)備租賃費(fèi)用
將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施設(shè)備如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)運(yùn)用，收取租金。
③房屋租賃費(fèi)用
主要包含園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例〔m:該基地的買賣中心總建筑面積10758平方米，營業(yè)用房總面積7476平方米，買賣大廳近600平方米，共三層，有300多間商務(wù)用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停車場收費(fèi)
物流園區(qū)憑借壯大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代化停車場，也將收取一定的停車費(fèi)用。
⑤其余管理費(fèi)用
包含物業(yè)管理費(fèi)等其余費(fèi)用。
服務(wù)費(fèi)用
①信息服務(wù)費(fèi)用
這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶增加車輛的滿載率和減少成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以減少他們的經(jīng)營成本;同時可以專門為社會上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方法上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方法。
②培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用
利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢，開展物流人才‘培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。
③融資中介費(fèi)用
園區(qū)經(jīng)營商通過介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。
④其余服務(wù)費(fèi)用
包含技術(shù)服務(wù)、體系設(shè)計等服務(wù)費(fèi)用。
項目投資收益
對于園區(qū)全部者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。
其余收益
園區(qū)經(jīng)營商還可以通過增資擴(kuò)股、上市等方法獲取收益。
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